アセットビルドのご相談事例
「中古区分ワンルームで投資を進めてきたが、設備交換や入替え時の募集コストで現金が残らないし、投資拡大が遅い」
問題点は？
・６物件のどれも立地条件は悪くないが、築古かつワンルームが供給過剰なエリアで競合が多い
・管理費・修繕積立金・固定資産税・賃貸管理料などの家賃に対する負担が重い
・入替時の空室期間が長くなってきた
・融資期間が２３年と短く、返済負担が大きい
解決の糸口は？
・立地条件が良いので、適正な価格であればすぐに売れる
・立地条件が良いので、ポイントを押さえた改修工事である程度競争力を回復できる
・融資期間が短いので、ローン残高がかなり減っている
取得時の投資分析（平均値）
・購入時期：８年前
・購入時価格：８００万円
・表面利回り：約１０％
・月額家賃：６７，０００円
・居住期間：平均３年
・空室期間：平均１ヵ月
・募集時ＡＤ：１ヵ月
・原状回復費：敷金充当範囲内
・購入諸費用：約８０万円（仲介料・登記費用・火災保険・取得税など）
・頭金：１００万円
・借入：７００万円（年利２．７５%２３年返済）
・固定資産税：年間３万円
・管理費・修繕積立金：月額１万円
・賃貸管理料：税別７％（月額５，０００円）
・減価償却：建物割合５０％ ４００万円
・築後経過年数２５年（年間約１５万円）
総投資額８８０万円＝自己資金（Ｅｑ）１８０万円＋借入（ＬＢ）７００万円
総潜在収入（ＧＰＩ） ８０４，０００円
－空室損 （２．７％） ２１，７００円
＋雑収入 ０円
＝実効総収入（ＥＧＩ） ７８２，３００円
－運営費（Ｏｐｅｘ約２９％） ２３２，３００円
＝営業純利益（ＮＯＩ） ５５０，０００円
－年間負債支払い額（ＡＤＳ） ４１１，０００円
＝税引前キャッシュフロー（ＢＴＣＦ） １３９，０００円
－所得税・住民税（３３％） ６４，０００円
＝税引後キャッシュフロー（ＡＴＣＦ） ７５，０００円・・・・・×６戸＝４５０，０００円/年間
表面利回り １０．０５％
キャップレート（Ｒ） ６．８８％
総収益率（ＦＣＲ） ６．２５％
ローン定数（Ｋ％） ５．８７％
自己資金配当率 （税引前） ７．７２％・（税引後）４．１６％
自己資本回収期間（ＰＢ） （税引前） １３年・（税引後）２４年
負債支払安全率（ＤＣＲ） １．３４
損益分岐点（ＢＥ％） ８０．０１％
ローン資産価値比率（ＬＴＶ） ８７．５０％
解決策
「８００万円→１，０００万円に値上がりしているので、売却して新築アパートに買替え」
売却価格 １，０００万円
－売却経費 ４０万円
－ローン残債 ５０５万円
－譲渡所得税 ５６万円
＝売却手取額 約４００万円×６戸＝２，４００万円・・・・投資基礎
※内部収益率（ＩＲＲ） （税引前）１６．２０％・（税引後）１３．５２％
【購入物件】都内新築アパート（１５㎡×８戸）
物件価格：９，１５０万円（税込）
表面利回り：６．５%（賃料引き直し後）
・月額家賃：６２，０００円/戸
・居住期間：平均３年（見込み）
・空室期間：平均１ヵ月（見込み）
・賃料の８５％で一括借上げ（サブリース専門会社を選定）
・募集時ＡＤ：１ヵ月
・原状回復費：敷金充当範囲内
・購入諸費用：約６５０万円（仲介料・登記費用・火災保険・取得税など）
・頭金：１，７５０万円
・借入：７，４００万円（年利１．７５%３５年返済）
・固定資産税：年間２４万円
・賃貸管理料：税別５％（月額３，３５０円/戸）
・減価償却：建物割合５０％ ４，５００万円（年間約２０５万円）
総投資額９，８００万円＝自己資金（Ｅｑ）２，４００万円＋借入（ＬＢ）７，４００万円
総潜在収入（ＧＰＩ） ５，９５２，０００円
借上げ保証賃料（８５％） ５，０５９，２００円
＋雑収入 ０円
＝実効総収入（ＥＧＩ） ５，０５９，２００円
－運営費（Ｏｐｅｘ約１０％） ５９５，２００円
＝営業純利益（ＮＯＩ） ４，４６４，０００円
－年間負債支払い額（ＡＤＳ） ２，８２８，９７０円
＝税引前キャッシュフロー（ＢＴＣＦ） １，６３５，０３０円
－所得税・住民税（３３％） ３４０，３５０円
＝税引後キャッシュフロー（ＡＴＣＦ） １，２９４，６８０円
表面利回り ６．５０％
キャップレート（Ｒ） ４．８７％
総収益率（ＦＣＲ） ４．５５％
ローン定数（Ｋ％） ３．８２％
自己資金配当率 （税引前） ６．８１％・（税引後）５．３９％
自己資本回収期間（ＰＢ） （税引前） １４．７年・（税引後）１８．５年
負債支払安全率（ＤＣＲ） １．５７
損益分岐点（ＢＥ％） ５７．５３％
ローン資産価値比率（ＬＴＶ） ８０．８７％
結論
税引後キャッシュフローが年間４５万円から１２９万円と、約３倍に。
築３０年前後の区分６戸が、新築８戸の土地付きアパート（２３区内）に。
他にも、
☑空室率５０％のスラム化アパートを改修し満室運営後、１０００万円価格上乗せで売却
☑新築アパートを７年保有し、キャッシュフローを十分に得たうえで売却し、手元に残った資金を元に戸建賃貸・ファミリー区分・店舗など５物件を購入
☑土地の広い築古アパートを短期融資で取得し、元金返済によって出た空き担保を使ってフルローンで複数物件を買い進み
といった事例など。
精緻な投資分析と実務サポートによってひと味もふた味も違った、「勝てる不動産投資」を提供しています。
